La construction, maison neuve, terrain à batir, maison a louer, viager Dimanche 19 Novembre 2017

Loi de défiscalisation

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Depuis la parution du décret d'application le 16 août 2006, la loi Robien est remplacée par:


le dispositif Robien recentré:


Amortissement limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire,


le dispositif Borloo populaire:



Fiscalement plus attractif, avec des loyers se situant 20% en-dessous de ceux du Robien recentré mais l'avantage de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.

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DETAILS DU DISPOSITIF DE ROBIEN
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Le décret relatif à la loi portant Engagement national pour le logement a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en oeuvre du nouveau dispositif Borloo populaire.

Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers.


En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé Borloo populaire, pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur)

Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur.


Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.


Le Borloo populaire est accordé à deux principales conditions:

le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);
le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).

La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de saturation du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €.
L'ancien dispositif d’amortissement fiscal Robien n'était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.

Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités:

Recentrer la production de logements Robien dans les agglomérations les plus tendues et répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.

C’est tout l’objectif de la loi engagement national pour le logement qui a donc adapté le Robien et créé le nouveau dispositif Borloo populaire.

Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs.

Ils sont complémentaires:

le Borloo est fiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20% en-dessous de ceux du Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts,
le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.

Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.

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loi borloo

Attention:

CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR. De fait, la Maison Borloo (ou Maison à 100 000€) n'est pas concernée.


Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement.


Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter:


conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans
respecter un plafond de loyer (par mois et par m²)


Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent:


d'investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire, avec ou sans apport (possibilité de financement total), tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.


Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès-invalidité)


Textes et décrets:


Décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 31 et 31 bis du code général des impôts relatif à la mise en location de logements.

Arrêté du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 2 terdecies B et 2 terdecies C de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones.

Article 31 du Code Général des impôts

Article 31bis du Code Général des impôts

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avantages fiscaux

• A savoir


Principe: déduction de 50% à 65% du montant de l’investissement sur 9 ans à 15 ans.


Avantage fiscal: imputation du déficit à concurrence de 10 700 € annuels, directement sur le revenu imposable de l’investisseur.


Conditions: location non meublée en respectant les plafonds de loyers selon la zone (et les plafonds de ressources en Borloo)


• Amortissement


La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbre, honoraires et commissions, …)



Point de départ de la période d'amortissement (et donc de gain fiscal): mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.


Si l’achèvement intervient en cours d’année, l’amortissement se fera au prorata temporis la 1ère année avec report du nombre de mois restant sur la dernière année civile.


• Avantage fiscal


L'amortissement se cumule aux charges réelles, aux intérêts d'emprunts et à la déduction forfaitaire annuelle: l'ensemble vient en déduction des loyers, permettant de ne pas générer d'impôts au titre des revenus tirés de la location. Avec, dans le cas du Borloo populaire, 30% d'abattement forfaitaire sur les revenus bruts.


L’investisseur en Borloo ou Robien obtient, par diminution de son revenu net imposable du à l’amortissement du bien immobilier, une réduction d'impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d'imposition du contribuable (TMI notamment). Plus ce dernier se situe dans une tranche élevée, plus l'impact fiscal est important.


Le déficit foncier excédentaire vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, à concurrence de 10 700 € par an, générant une réduction d'impôt annuelle jusqu'à 4 280 €.


Attention: dans le cadre du dispositif Borloo, le locataire doit impérativement satisfaire aux plafonds de loyers.

• Sortie


A l'issue de la période initiale d'amortissement (et de location) de 9 ans, vous êtes libre de:


conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).


Revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).

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