maisons en Bois, maisons ecologique, economie energie, vente, maison achat Dimanche 31 Août 2014

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Le rêve de chacun .... devenir propriétaire, achat maison et terrains

ceux qui vendent leur terrain, ceux qui achetent un terrain pour construire, fouiller les bases de données
pour trouver votre terrain, consulter les fichiers des mairies, entrer en contact avec les notaires et les géomètres de votre région
Interroger les habitants, les commercants dans les villages,

Comment acheter son terrain ?

Pas de maison sans terrain, quelques précautions s’imposent.

Si vous n’êtes pas encore fixé, vous avez une idée très précise de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez bâtir ainsi que des éléments qui feront que vous choisirez ce terrain plutôt qu’un autre (proximité des transports, des écoles et des commerces, cadre verdoyant et au prix souhaité).

Certes, ces considérations sont importantes mais ne négligez pas pour autant l’aspect technique (nature et qualité du sol). Par ailleurs, lisez attentivement les documents d’urbanisme qui peuvent vous donner de précieux renseignements (servitude, nombre de mètres carrés constructibles...).

Choisir votre terrain

Comment trouver un terrain ?

Examinez attentivement la presse spécialisée, voire la presse locale.
Par ailleurs, vous pouvez contacter les aménageurs-lotisseurs mais aussi les constructeurs de maisons individuelles qui, pour satisfaire leur clientèle, essayent de recenser les terrains à vendre dans les différentes régions où ils construisent.
La loi interdit aux constructeurs de maisons individuelles d’intervenir directement dans la vente du terrain. Si vous ne trouvez pas votre bon-heur, pensez à suivre les ventes aux enchères. Pour ce faire, adressez-vous à la chambre des notaires ou aux domaines.

• Qu’est-ce qu’un terrain isolé ?

Le terrain isolé n’est pas forcément celui qui est en plein milieu des champs, en retrait de toute habitation. Il s’agit tout simplement d’un terrain mis en vente, souvent par des particuliers qui décident de s’en séparer. L’avantage du terrain isolé est qu’il peut accueillir n’importe quelle maison à condition de respecter les règles de construction en vigueur contenues soit dans le Plan d’occupation des sols, soit dans le Code de l’urbanisme. Ce genre de terrain n’est pas toujours viabilisé, c’est-à-dire qu’il n’est en principe pas raccordé aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité et de téléphone. Vous devez dans ce cas prévoir des frais supplémentaires pour obtenir les raccordements aux équipements collectifs. De plus, il vous appartient de faire les démarches administratives nécessaires pour vous assurer qu’il s’agit bien d’une parcelle constructible.

• Et le terrain en lotissement ?

Si vous faites le choix d'un terrain en lotissement, vous aurez l'avantage d'acquérir une parcelle bénéficiant déjà d'éléments d'équi-pements. Les réseaux d'alimenta-tion sont généralement réalisés. Cela ne vous dispensera pas de respecter les règles de construction (hauteur, superficie, orientation, nature des matériaux). Ces règles sont définies dans le règlement de lotissement et doivent être observées. L'achat se fera auprès d'un aménageur-lotisseur et non d'un particulier. Vous aurez l'assurance qu'il s'agit bien d'un terrain constructible spécialement aménagé pour y accueillir des constructions.

• Terrain constructible, certificat d'urbanisme, superficie exacte du terrain ... autant de précautions à prendre avant d'acheter

Comment s'assurer que le terrain est constructible ?
Pour vous assurer que le terrain que vous convoitez est bien constructible, vous devez vous rendre au service urbanisme de la mairie du lieu de situation du terrain pour y consulter le Plan d'occupation des sols (POS). Ce document est fondamental. Il délimite le sol communal en différentes zones selon leur affectation (zone d'habitation, zone industrielle, zone agricole...) et précise si tel ou tel terrain est constructible. Vous pouvez en obtenir une copie.

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Pourquoi est-il conseillé de se procurer un certificat d'urbanisme ?
Il s'agit d'une garantie complémentaire. En effet, ce document reprend de manière plus détaillée ce qui est contenu dans le POS. Un certificat d'urbanisme « positif » signifie que le terrain est constructible. Et les règles énoncées dans le certificat d'urbanisme sont valables pendant une durée d'un an à compter de son obtention. Autrement dit, pendant la durée de validité de votre certificat, vous êtes certain d'obtenir votre permis de construire.
Car n'oubliez pas que, même si le terrain est constructible, vous serez tenu de demander un permis de construire.

Et comment l'obtenir ?

Pour obtenir ce certificat d'urbanisme, vous devez déposer une demande en mairie. Ce document vous sera délivré gratuitement dans un délai de deux mois à compter de votre demande.

Quelle est la superficie exacte du terrain ?

Vous devez connaître la superficie exacte du terrain pour déterminer le nombre de mètres carrés que vous serez autorisé à construire. Attention ! La contenance indiquée dans le titre de propriété est indicative, au même titre que celle indiquée au cadastre. Il est donc conseillé de faire mesurer le terrain par un géomètre expert avant de l'acquérir. D'autant que le prix du terrain est souvent fixé au mètre carré.
Les aménageurs-lotisseurs adhérant au Syndicat national des aménageurs-lotisseurs (Snal) vous garantissent, au mètre carré près, que la surface mentionnée dans l'acte est exacte.

Quelle surface pourrez-vous construire ?

Vous n'êtes pas libre de construire sur la totalité du terrain. C'est le plan d'occupation qui vous donne cette indication. En effet, il fixe un coefficient d'occupation des sols (COS) qui vous permet de déterminer la surface de plancher constructible sur votre terrain. Pour connaître cette surface, il vous suffit de multiplier la superficie du terrain par le coefficient d'occupation des sols indiqué. Par exemple, pour un terrain de 1 000 m 2 avec un COS de 0,3, la surface de plancher que vous pourrez construire sera limitée à 1 000 x 0,3, soit 300 m 2 .
Attention ! Cette superficie comprend la somme des surfaces des planchers, épaisseur des murs de chaque niveau de construction comprise

Sur quel sol faites-vous bâtir votre future maison ?

Un beau terrain n'est pas forcément un bon terrain. Les natures du sol et du sous-sol doivent retenir toute votre attention car elles peuvent impliquer des fondations plus ou moins coûteuses. La construction sera en effet plus ou moins facile selon que le terrain est humide ou pas, pentu ou non, en contrebas ou en surplomb par rap-port à la voie publique, de forme rectangulaire ou tout en longueur.
Pour plus d'information, n'hésitez pas à contacter la Direction départementale de l'équipement (DDE) qui possède en la matière une solide expérience. Leurs techniciens vous signaleront les zones sensibles et vous conseilleront utilement sur le type de fondation le mieux adapté.
Enfin, vérifiez que le terrain n'est pas situé dans une zone à risques naturels (inonda-tions ou glissement de terrain). Pour cela, adressez-vous à la préfecture ou à la mairie du lieu de situation du terrain. Auprès de ces services, vous recueillerez des renseignements précis (canalisation souterraine, nappe d'eau, anciennes carrières, etc.).

Servitudes

Effectivement, le terrain peut être grevé d'une servitude, c'est-à-dire d'un droit détenu par votre voisin sur votre propriété. Parmi les nombreuses servitudes existantes, citons la servitude de passage (si la parcelle voisine est enclavée, par exemple) qui peut entraîner une décote de votre terrain. Le terrain peut également supporter une servitude d'écoulement des eaux vous obligeant à recevoir les eaux naturelles provenant d'un terrain ou de la voie publique situés au-dessus du vôtre. Par ailleurs, lors de l'édification de votre maison, vous devrez observer la réglementation concernant les vues sur la propriété voisine, c'est-à-dire les distances à respecter pour ouvrir une fenêtre sur le fonds voisin.

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terrain à batir

Concrétiser votre achat-terrain

Vous allez signer une promesse de vente. Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage, pendant un certain délai, à vous vendre son terrain moyennant un prix donné. Autrement dit, tant que le délai qui vous est offert pour vous porter acquéreur n'est pas expiré, le propriétaire ne peut pas céder son terrain à quelqu'un d'autre. En contrepartie, vous versez une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente (le solde devant être versé au jour de l'acte définitif). N'oubliez pas d'insérer dans ce contrat des clauses suspensives conditionnant la réalisation de la vente à l'obtention des prêts, mais aussi à l'obtention du permis de construire ou, pour le moins, d'un certificat d'urbanisme positif qui garantit que le terrain est constructible.

Faut-il passer devant un notaire ?

Non. Vous pouvez signer cette promesse soit devant notaire, soit sous seing privé, c'est-à-dire entre vous et le vendeur.
Dans ce dernier cas, la promesse doit être enregistrée dans les dix jours de sa signature à la recette des impôts de votre domicile ou de celui du vendeur. Les frais d'enregistrement sont à charge de l'acquéreur (76,50€ de droit fixe plus 3€ par page). L'omission de cette formalité entraînerait la nullité de la promesse. Une fois la promesse enregistrée, un exemplaire doit être remis au notaire qui est chargé de la vente ainsi que le chèque de 10 %.

Et si entre la promesse et l'acte définitif, vous changez d'avis ?
À l'issue du délai indiqué dans la promesse, vous pouvez soit lever l'option, c'est-à-dire réitérer votre volonté d'acquérir, soit renoncer.
Dans cette dernière hypothèse, la promesse s'annule d'elle-même et vous perdez votre indemnité d'immobilisation sauf si votre renonciation émane d'une condition suspensive qui ne s'est pas réalisée (non-obtention du permis de construire, terrain non constructible...).

Combien de temps s'écoule entre la promesse et l'acte définitif ?
Vous passez chez le notaire pour signer l'acte définitif environ trois mois après la signature de la promesse. Vous versez alors le solde du prix et les frais engendrés par cette acquisition.
L'indemnité d'immobilisation que vous avez versée lors de la signature de la promesse s'impute sur le prix de vente.

Pour l'achat d'un terrain, à combien s'élèvent les frais ?
Depuis le 22 octobre 1998, les acquéreurs de terrains à bâtir sont redevables d'un droit d'enregistrement de 4,89 % auquel il faut ajouter les frais d'assiette (0,09 %), soit au total 4,89 % du prix taxes comprises. À ce total général, n'oubliez pas de rajouter les émoluments du notaire (à peu près 1 % du prix d'achat) et les frais divers (environ 1067,50€).Concrétiser votre achat-terrain

Vous allez signer une promesse de vente. Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage, pendant un certain délai, à vous vendre son terrain moyennant un prix donné. Autrement dit, tant que le délai qui vous est offert pour vous porter acquéreur n'est pas expiré, le propriétaire ne peut pas céder son terrain à quelqu'un d'autre. En contrepartie, vous versez une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente (le solde devant être versé au jour de l'acte définitif). N'oubliez pas d'insérer dans ce contrat des clauses suspensives conditionnant la réalisation de la vente à l'obtention des prêts, mais aussi à l'obtention du permis de construire ou, pour le moins, d'un certificat d'urbanisme positif qui garantit que le terrain est constructible.

Faut-il passer devant un notaire ?

Non. Vous pouvez signer cette promesse soit devant notaire, soit sous seing privé, c'est-à-dire entre vous et le vendeur.
Dans ce dernier cas, la promesse doit être enregistrée dans les dix jours de sa signature à la recette des impôts de votre domicile ou de celui du vendeur. Les frais d'enregistrement sont à charge de l'acquéreur (76,50€ de droit fixe plus 3€ par page). L'omission de cette formalité entraînerait la nullité de la promesse. Une fois la promesse enregistrée, un exemplaire doit être remis au notaire qui est chargé de la vente ainsi que le chèque de 10 %.

Et si entre la promesse et l'acte définitif, vous changez d'avis ?
À l'issue du délai indiqué dans la promesse, vous pouvez soit lever l'option, c'est-à-dire réitérer votre volonté d'acquérir, soit renoncer.
Dans cette dernière hypothèse, la promesse s'annule d'elle-même et vous perdez votre indemnité d'immobilisation sauf si votre renonciation émane d'une condition suspensive qui ne s'est pas réalisée (non-obtention du permis de construire, terrain non constructible...).

Combien de temps s'écoule entre la promesse et l'acte définitif ?
Vous passez chez le notaire pour signer l'acte définitif environ trois mois après la signature de la promesse. Vous versez alors le solde du prix et les frais engendrés par cette acquisition.
L'indemnité d'immobilisation que vous avez versée lors de la signature de la promesse s'impute sur le prix de vente.

Pour l'achat d'un terrain, à combien s'élèvent les frais ?
Depuis le 22 octobre 1998, les acquéreurs de terrains à bâtir sont redevables d'un droit d'enregistrement de 4,89 % auquel il faut ajouter les frais d'assiette (0,09 %), soit au total 4,89 % du prix taxes comprises. À ce total général, n'oubliez pas de rajouter les émoluments du notaire (à peu près 1 % du prix d'achat) et les frais divers (environ 1067,50€)

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